Il caso dell’Hotel Europa a Riva del Garda: tra uso pubblico, servitù e poteri di autotutela
Attenzione: quanto segue riguarda esclusivamente la vertenza amministrativa. In parallelo, risulta pendente una controversia innanzi all’autorità giudiziaria ordinaria.
Il contenzioso che coinvolge l’Hotel Europa di Riva del Garda e il Comune della stessa città rappresenta un interessante laboratorio giuridico su diversi piani: rapporti tra diritto pubblico e proprietà privata, esercizio dei poteri di autotutela della pubblica amministrazione, tutela del decoro urbano e regolazione delle concessioni di suolo pubblico.
Il nodo centrale: l'uso del portico di Palazzo Formenti
Il cuore della controversia è rappresentato dall’utilizzo di un ampio porticato, sito al piano terra di Palazzo Formenti e affacciato su Piazza Catena, sul quale l’Hotel Europa esercita la propria attività ristorativa. La società ha per anni collocato tavolini e sedie in quell’area, servendo la clientela anche nei periodi di maltempo, in coerenza con quanto ritenuto compatibile da una sentenza del Tribunale di Rovereto nel 2016, secondo la quale l’esercizio della servitù di passo da parte dei condomini non risultava impedito.
Tuttavia, il Comune di Riva del Garda, con ordinanza sindacale del 9 maggio 2023, ha ordinato lo sgombero integrale del porticato, richiamando l’esistenza di un diritto d’uso pubblico radicatosi da oltre cinquant’anni – seppur non formalmente intavolato – e ritenendo che l’intera superficie del portico ne fosse gravata.
Autotutela e poteri pubblicistici: un uso espansivo?
L’amministrazione ha giustificato il provvedimento di sgombero invocando l’autotutela esecutiva ex artt. 823 e 825 c.c., ossia i poteri propri della pubblica amministrazione di difesa dei beni del demanio e del patrimonio pubblico anche senza ricorrere al giudice.
L'Hotel Europa ha reagito impugnando l’ordinanza dinanzi al T.R.G.A. di Trento, contestando l'estensione dell'asserito uso pubblico a tutta l'area porticata e sostenendo che, anche in presenza di tale uso, esso sarebbe sempre stato compatibile con l'occupazione parziale a fini di ristorazione. La difesa ha altresì invocato il principio di proporzionalità, lamentando l'adozione di un atto restrittivo in assenza di un pericolo effettivo per il transito pubblico.
Il diniego del TAR e la conferma del Consiglio di Stato
Il TAR ha rigettato il ricorso con sentenza n. 11/2024, ritenendo legittima l’azione del Comune e qualificando il porticato come area soggetta ad uso pubblico continuato, rilevante ai sensi dell’art. 823 c.c. Il provvedimento amministrativo, seppure incidente su una proprietà privata, è stato giudicato proporzionato e fondato sull'interesse pubblico alla piena fruizione del passaggio.
La pronuncia è stata impugnata avanti al Consiglio di Stato (Sez. VII), che con sentenza n. 1091/2025 ha confermato l’orientamento del primo grado. Il Consiglio ha ribadito che l’uso pubblico può essere riconosciuto anche in assenza di intavolazione, ove risulti da un utilizzo ininterrotto e generalizzato da parte della collettività. Inoltre, ha precisato che, in caso di contrasto tra uso pubblico e uso privatistico, l’amministrazione è legittimata a tutelare la prevalenza dell’interesse pubblico anche attraverso lo strumento dell’autotutela esecutiva.
Plateatici e regolamenti: il secondo fronte del conflitto
Accanto alla questione del porticato, la vicenda coinvolge anche la gestione dei plateatici in Piazza Catena. In un altro giudizio (definito dal Consiglio di Stato con sentenza n. 10711/2023), l’Hotel Europa ha contestato il diniego di rilascio di una concessione per plateatico su suolo pubblico, ritenendo di avere acquisito il requisito della "prospicienza" grazie a due SCIA presentate nel 2019. Tuttavia, i giudici amministrativi hanno confermato l’impostazione del Comune, ritenendo prevalente il diritto della società concorrente, già titolare di una concessione risalente al 2011 e mai revocata in autotutela.
In quella sede, è stato sottolineato come il requisito della “prospicienza” – previsto dal regolamento comunale – debba essere interpretato in senso restrittivo e riferito alla porzione di immobile immediatamente affacciata sull’area oggetto della richiesta di plateatico.
Considerazioni finali
Il caso dell’Hotel Europa solleva numerosi spunti di riflessione:
L’esercizio del potere di autotutela esecutiva da parte della pubblica amministrazione, anche nei confronti di aree private, trova legittimazione se sorretto da un accertato interesse pubblico e da una motivazione congrua.
L’uso pubblico di fatto, anche non intavolato, può avere rilevanza giuridica autonoma, soprattutto nei centri storici ove la commistione tra proprietà privata e utilizzo collettivo è frequente.
Le concessioni di suolo pubblico, in contesti concorrenziali, devono essere valutate secondo criteri oggettivi e coerenti con i regolamenti comunali, che assumono un ruolo centrale nella gestione del territorio urbano.
Resta ora da vedere quali esiti matureranno nella parallela controversia pendente presso l’autorità giudiziaria ordinaria, ove sarà oggetto di scrutinio anche la compatibilità tra le servitù civili e l’uso pubblico dichiarato dall’amministrazione.
Potete scaricare dai seguenti link le sentenze citate:
Consiglio di Stato sentenza 1091 del 2025
Consiglio di Stato sentenza 10711 del 2023