Restituzione degli oneri di urbanizzazione in caso di intervento edilizio non realizzato: la recente pronuncia del Consiglio di Stato su Palazzo Ex Enel a Salò

Con la sentenza n. 5193 dell'11 giugno 2024, il Consiglio di Stato ha fornito un'importante chiarificazione in tema di restituzione degli oneri di urbanizzazione e di monetizzazione delle aree a standard, in caso di decadenza dal permesso di costruire per mancata realizzazione dell’intervento edilizio.

Il caso riguarda una società che aveva ottenuto dal Comune di Salò un permesso di costruire convenzionato per interventi di manutenzione straordinaria e divisione in più unità immobiliari con destinazione d’uso direzionale di un immobile denominato “Palazzo ex Enel”. La società aveva adempiuto agli obblighi previsti, versando al Comune una somma a titolo di monetizzazione delle aree a standard e fornendo una polizza fideiussoria. Successivamente, però, i lavori non furono portati a termine nel termine previsto, determinando così la decadenza dal permesso di costruire.

La società chiedeva, pertanto, la restituzione delle somme versate (€ 195.676,80) e della polizza fideiussoria (€ 293.515,50), ritenendo venuto meno lo scopo della prestazione economica, e qualificando il pagamento come indebito oggettivo o, in subordine, come ingiustificato arricchimento.

In primo grado, il TAR Lombardia aveva rigettato la richiesta, sostenendo che l'obbligo di pagamento derivava da un atto unilaterale d’obbligo, assimilabile a una convenzione urbanistica, e che il rischio della mancata realizzazione dell'intervento gravava sul privato.

Il Consiglio di Stato, ribaltando la pronuncia del TAR, ha chiarito che, nel caso di oneri versati esclusivamente in relazione al rilascio del permesso di costruire, ove non segua la materiale esecuzione dell'intervento edilizio, tali somme risultano indebitamente corrisposte. È stato precisato che la monetizzazione degli standard è intrinsecamente collegata alla realizzazione effettiva dell'opera autorizzata: venendo meno questa condizione, decade il presupposto del pagamento.

Pertanto, il Consiglio di Stato ha accolto l'appello della società, ordinando al Comune di Salò la restituzione delle somme già versate e della polizza fideiussoria, maggiorate degli interessi legali a decorrere dalla data della prima richiesta stragiudiziale (6 febbraio 2020).

Questa sentenza ribadisce un principio consolidato in giurisprudenza: la corresponsione degli oneri urbanistici non può prescindere dall'effettiva trasformazione del territorio e dall'incremento del carico urbanistico, elementi che costituiscono la causa giuridica del pagamento.

Scarica qui il testo integrale della sentenza.